Qu’est ce qu’un coût par logement(CPL ou PPP) ?

Le coût par logement est un indicateur utilisé en immobilier afin d’évaluer la valeur d’un bâtiment et de le comparer avec d’autres bâtiments similaires. 

Il a longtemps été utilisé comme outil d’analyse et outil de prospection par de nombreux investisseurs immobiliers avant d’être progressivement boudé à cause de ces limitations.

On vous présente dans cet article: le coût par logement, comment le calculer et comment utiliser ses forces et ses faiblesses

Définition du coût par logement (CPL)

Le coût par logement ou encore le prix par porte est un ratio qui se calcule en divisant le prix de vente d’un bâtiment par le nombre de logements que possède ce bâtiment . À titre d’exemple un bâtiment de 5 logements qui a été vendu à $500 000 à un prix par porte de $100 000. On parlera souvent de $100 000 la porte. Parmi les acronymes utilisés pour cette métrique, on parle souvent de :

– CPL pour coût par logement

– PPP pour prix par porte

Comment utiliser l’indicateur coût par logement (CPL) ?

Cette métrique est utilisée pour évaluer la valeur à laquelle devrait être vendue un bâtiment par exemple, si vous savez que dans un secteur le prix par logement est de $125 000 la porte alors si vous avez un bâtiment de 5 logements le prix de vente devrait être de $625 000.

Ainsi, chaque secteur, quartier et ville a son propre coût par logement . Afin de l’obtenir, vous pouvez faire appel à votre courtier immobilier qui pourra vous fournir l’information ou sinon vous pouvez vous référer à la plateforme www.upky.io qui répertorie les prix par logement dans tous les quartiers au Québec et ce en se basant sur les prix de vente des 3 derniers mois.

Cette métrique peut aussi être utilisée pour comparer plusieurs bâtiments entre eux qui ont été vendus dans la même zone. Il vous sera ainsi possible de définir si ce bâtiment a été vendu au-dessus ou au-dessous du marché.

Le prix par logement : Jauger le marché

Il faut cependant noter que cette métrique à elle seule n’est pas suffisante, pour faire une analyse détaillée d’un multilogement il est nécessaire de combiner d’autres métriques d’analyses.

Le coût par logement est plus un outil qui permet de faire un premier filtre et de classer les propriétés  avant de les analyser. Il faut par la suite aller plus loin dans l’analyse en utilisant notamment des métriques telles que le MRB et le MRN .

Coût par logement : Cas d’utilisation

Lors de la prospection il est possible par exemple de rapidement identifier si le multilogement à une valeur aberrante, si son prix par logement est de loin supérieur à la moyenne de ce marché. Il ne faut cependant pas pour autant supprimer ce multi logement de vos analyses puisqu’une analyse plus approfondie pourrait démontrer le potentiel de la propriété.

Le prix par logement peut aussi être intéressant lorsqu’on analyse des gros parcs immobiliers ou des bâtiments de très grande taille mais à nouveau il faut compléter cette analyse en allant plus loin en utilisant d’autres techniques.

Ce calcul est aussi très utile lorsqu’il manque des informations cruciales sur la fiche descriptive d’un bien tel que les revenus et les dépenses.

Le coût par logement : Les limitations de cette technique de calcul  

Le principal inconvénient de cette méthode d’analyse est le fait qu’elle ne prend pas en compte les spécificités propres à chacun des bâtiments à titre d’exemple un bâtiment qui contient uniquement des 5 et demi ne pourrait pas être comparé au prix par porte un bâtiment qui contient uniquement des 3 et demi. Ce indicateur ne prend donc pas en compte la taille des appartements qui sont inclus dans le bâtiment.

Aussi cette méthode de calcul ne prend pas en compte les revenus de chacun des bâtiments. Des bâtiments de taille identique avec un nombre d’unités identiques peuvent générer des revenus totalement différents et devraient donc être vendus à des prix différents la méthode du prix par porte ne prend en compte ces spécificités ce qui fait qu’il ne serait pas judicieux de s’arrêter uniquement à cette méthode d’analyse afin de prendre une décision.

Ceci explique l’importance de combiner l’analyse avec le prix par logement avec celle du multiplicateur de revenu brut MRB afin de prendre en compte les spécificités liées aux revenus de chacun des bâtiments. Vous pourriez lire notre article sur le MRB et MRN, ici : Qu’est ce qu’un multiplicateur de revenu net (MRN)? / Qu’est ce qu’un multiplicateur de revenu brut(MRB) ?

De plus, cette méthode de calcul ne prend pas aussi en compte les dépenses liées à chacun des bâtiments donc lorsque vous comparez plusieurs bâtiments utilisant le prix par porte même s’ils ont le même nombre d’unités et des unités de même taille le prix par porte ne reflète pas les spécificités de chacun des bâtiments qui ont des attraits aux revenus et aux dépenses générés par ce bâtiment.

C’est pour ça qu’il est nécessaire de compléter cette analyse en utilisant le MRN multiplicateur de revenu net qui lui prend en compte à la fois les revenus et les dépenses

Évolution du Prix par logement (PPP)

Nous vous conseillons également d’analyser l’évolution du prix par logement dans une région, dans un secteur, dans une ville et d’identifier la tendance du marché. Un PPP qui va vers la hausse indique un marché qui prend de la valeur tandis qu’un PPP qui va vers le bas signifie le contraire. L’analyse de cette métrique par rapport au temps permet d’avoir une bonne idée de l’évolution du marché.

Le prix par logement l’ami des vendeurs

Au Québec, la valeur du bâtiment évalué suivant le Prix par logement est souvent plus élevée que celle évaluée avec le MRN ou le MRB. Souvent les courtiers vendent leur propriétés selon le PPP.

Lorsque vous souhaitez négocier avec le courtier, utilisez le MRN et le MRB afin de calculer un prix de vente à la baisse.

Conclusion

Le prix par logement ( PPP) a lui seul ne constitue pas la seule métrique d’analyse à prendre en compte lorsque vous analysez un bien. Cependant, une fois qu’il est combiné avec d’autres métriques tel que le MRB, il reste un outil très intéressant pour avoir une évaluation rapide d’un bien immobilier que vous souhaitez acheter.

Ne vous arrêtez pas au CPL, affinez vos analyses en utilisant les autres métriques afin d’avoir une vue complète des revenus et dépenses du bâtiment.

Bon succès dans vos investissements !!