Est ce rentable d’acheter un duplex pour le louer?

Est ce rentable d’acheter un duplex?

Aujourdhui, les duplex se vendent comme des petits pains chauds. Le prix moyen d’un duplex sur l’île de Montréal a augmenté de 2 à 7 % sur les 24 derniers mois il passe de 550 000 $ à 710 000 $.

Dans cet article, nous allons répondre à cette question. 

Pourquoi acheter un duplex ? 

Première raison: La mise de fonds requise qui est faible: 5%, contrairement à des multi logements ou il faut en général mettre au minimum 15%. Visitez xpertsource pour en savoir plus sur les mises de fonds minimales pour l’achat d’un duplex, condo etc…

La barrière à l’entrée est donc faible, ce qui en fait un bien très recherché par les investisseurs immobiliers .

Deuxièmement: Plus facile à financer que des gros immeubles surtout avec l’intention d’y habiter. Les conditions de financement sont les mêmes que l’achat d’une unifamiliale.

Troisièmement: Entrée dans le locatif tout en profitant des avantages qui sont accordés aux acheteurs d’une résidence principale.

Enfin: Plus facile à gérer du fait que le propriétaire habite sur place afin de mieux gérer le bien.

En résumé ce type de bien correspond au meilleur des 2 mondes et présente plus d’avantages :

• un avantage pour le financement
  
• un avantage de partager les charges reliées à cet investissement avec vos locataires

L’achat d’un petit plex est-il vraiment rentable ?

Afin de repondre à la question : Est ce rentable d’acheter un duplex ? Nous allons effectuer une analyse en prenant l’exemple d’un Duplex dans le quartier d’Hochelaga.

• Prix de vente moyen dans Hochelaga pour un Duplex : 659 000$
  
• Mise de fonds minimale requise 5% soit 40 900$
• Paiment mensuel environ 2700$ avant les charges du bâtiment (assurances, taxes, énergie)

Penchons nous sur les loyers dans ce secteur

Une première analyse des données fournies par la plateforme www.upky.io qui recense toutes les valeurs locatives des biens qui ont été loués dans les 24 derniers mois permet de voir qu’un logement de 2 chambres se loue au maximum à 1600$. Ce qui nous amène à un revenu mensuel de 3200$ (2 appartements de 2 chambres).

Il vous reste donc 500 $ (que l’on appelle cash flow) tous les mois pour pouvoir payer les

• Assurances
• Frais d’énergie
• Possibles rénovations
  
• Salaire de votre gestionnaire (si vous en recrutez un)
  
• épargner afin d’anticiper les réparations futures.

Nous pouvons donc voir que dans ce cas qu’il est très difficile de sortir de cette opération avec un cash-flow positif et ce même en poussant les valeurs locatives au maximum.Nous vous invitons à lire également l’article : comment calculer son MRB

Nos analyses ont démontré de façon générale qu’un Duplex génère très peu de cashflow positif apràs avoir soustrait toutes les charges du bâtiment.

Cependant, il est possible d’avoir un cash-flow nul et non négatif à condition d’être en mesure de maximiser la valeur locative de ces logements.

Donc en conclusion,  en s’appuyant uniquement sur ce point, la réponse a la question : Est-ce rentable d’acheter un duplex est la suivante : Non

Par contre, il ne faut pas s’arreter là dans l’analyse car la rentabilite d’un bien immobilier n’est pas uniquement basé sur le cash flow, elle s’appuie aussi sur la prise de valeur ainsi que le remboursement de la dette que nous allons developper ci-dessous.

La Prise de valeure

La prise de valeur du bien immobilier est un élément important car au cours des dernières années cette dernière a été très forte au Québec.

Les données fournies par la plateforme www.upky.io montrent une prise de valeur de 3% sur les 12 derniers mois. En appliquant cette donnée sur notre exemple du duplex dans Hochelaga on se retrouve avec une nouvelle valeur de $680 000 soit une prise de valeur de $21 000 en 12 mois pour un montant investi de 50 000$ (mise de fonds plus frais d’acquisition), correspondant à un rendement de 42% en 12 mois ce qui est très rentable.

En se concentrant sur la prise de la valeure l’achat d’un petit plex est un investissement très rentable. 

Le remboursement de la dette en investissement immobilier

Est-ce rentable d’investir dans un petit plex est de prendre en compte le remboursement de la dette, nous couvrons largement ce sujet dans l’article : comment calculer le rendement locatif de son investissement au Québec dans lequel nous expliquons comment le remboursement de la dette permet aussi de générer du rendement.

En moyenne, le montant remboursé chaque année est de $20.000 ce qui correspond à un rendement chaque année de 40% par rapport au montant initial investi de $50.000. En comparaison avec la bourse qui rapporte en moyenne 8% chaque année il s’agit donc d’un investissement qui est très rentable.

L’investissement dans un duplex pour le louer est-il rentable ? 

Lorsqu’on souhaite investir dans un duplex pour le louer au niveau :

Cashflow : Difficile d’avoir du cashflow positif

Prise de la valeure :investissement très rentable à condiiton que le marché évolue vers le haut

Du capital remboursé à la banque : investissement intéressant, mais pas de possession de liquidité en urgence sauf en cas de refinancement ou de vente de propriété

Donc pour conclure investir dans un duplex pour le louer est un investissement qui est très intéressant à condition que

• vous soyez financièrement assez solide afin de couvrir le déficit de cash-flow que vous aurez tous les mois
• vous soyez assez patient pour profiter de la plus-value générale des propriétés en forte demande
  

Il sera donc important de choisir une propriété localisée dans un secteur en forte croissance afin d’augmenter sa valeur augmenter dans le futur et capitaliser sur ce gain à la revente ou refinancement

Duplex à louer : méthode pour augmenter les revenus  

Afin de répondre à la question : Est ce qu’il est rentable d’acheter un duplex pour le louer ?

À titre d’exemple il est possible d’acheter un duplex et d’y rajouter un logement notamment un Bachelor au sous-sol afin d’en augmenter les revenus et donc de rendre le cash-flow positif. 

Cette stratégie d’optimisation est assez courante notamment dans les zones à très forte demande locative ce qui permet de venir pallier à la problématique du cash-flow négatif que nous avons évoqué plus haut.

Autres conseils pour bien acheter un duplex pour le louer 

Afin de vous permettre de maximiser vos chances d’aller chercher une plus-value dans les années à venir lorsque vous décidez d’acheter un duplex pour le louer, nous vous conseillons aussi d’investir dans les centres urbains très denses comme Montréal car la demande y est très forte pour les Duplex.

Nos analyses de marché montrent également que les banlieues proches restent abordables par rapport aux centres urbains.

La carte ci-dessous montre de nombreuses zones vertes (plus abordables) à la périphérie directe de Montréal.

De plus, ces zones sont amenées à prendre plus de valeur à cause de l’exode des populations qui souhaite des espaces plus grands suite au confinement du à la pandémie.

Enfin, cherchez dans les villes comme Sherbrooke, Gatineau Trois-Rivières, des villes où les prix très abordables.

Nous vous invitons à également lire notre article : ou investir en immobilier au Québec

Bon succès dans vos investissements.