Qu’est ce qu’un multiplicateur de revenu net (MRN)?

Le multiplicateur de revenu net est un indicateur de performance crucial pour l’analyse d’un bien immobilier .

Il permet de mettre en relation le revenu net généré par un bâtiment et son prix de vente.

Le but de cet article est de vous apprendre à calculer et à analyser.

Comment calculer le multiplicateur de revenu net (MNR) 

Le multiplicateur de revenu net se calcule en faisant la division du prix de vente d’un bâtiment par ses revenus nets.

Par revenu net nous entendons

• la somme de tous les revenus générés par ce bâtiment
• moins la somme de toutes les dépenses réelles
• moins la somme de toutes les dépenses normalisées. 

Voici la liste de toutes les dépenses réelles

• Taxes municipales
• Taxse scolaires
• Assurance
• Énergie (électricité, chauffage, gaz, mazout)

Les dépenses normalisées ne correspondent pas forcément à des dépenses réelles que vous avez sur ce bâtiment.

Ce sont des dépenses que les institutions financières prennent en compte afin de pouvoir mettre sur le même pied d’égalité des bâtiments à comparer afin de comparer des pommes avec des pommes. Voici la liste de toutes les dépenses normalisées :

• Administration
• Réserver et Entretien
• Salaire/Concierge

Calculer manuellement chacune de ces dépenses peut être assez long, c’est pour cela que nous le faisons automatiquement pour vous dans notre outil d’analyse que vous trouverez sur la plateforme UpKy . Nous utilisons les mêmes paramètres de normalisation que ceux utilisés par la société canadienne d’hypothèque et de logement.

Voici le détail de comment la SCHL normalise les dépenses : Bareme de normalisation

Une fois que vous avez obtenu le revenu net il ne vous reste plus qu’à prendre le prix du bâtiment vendu ou à vendre et le diviser par les revenus nets

Dans quel contexte utiliser le multiplicateur de revenu net (MRN)

Il peut être utilisé dans un premier temps pour comparer un bâtiment à vendre avec le marché, c’est à dire identifier si le bâtiment qui est à vendre est vendu plus cher ou plus bas que sa valeur après le marché.

À titre d’exemple,

• si le multiplicateur de revenu d’un quartier est de 15
• et que le multiplicateur de revenu net du bâtiment à vendre est de 16 alors
• on peut dire que ce bien a été listé à impliquer supérieur à sa valeur sur le marché

Et vice-versa

• si ce bâtiment est listé avec un multiplicateur de revenu net de 14
• alors on peut dire qu’il est listé en dessous de sa valeur par rapport au marché.

Il s’agit donc d’un indicateur qui est utilisé pour définir comment se positionne le bien à vendre par rapport au marché.

Le multiplicateur de revenu net peut aussi être utilisé pour définir à quel prix devrait être vendu un bien, donc si vous voulez mettre un bien à vendre,

• vous pouvez définir le multiplicateur de revenu net du secteur
• ensuite calculer les revenus nets du bâtiment à l’étude
• et en déduire son prix de vente en faisant une multiplication entre les revenus nets calculés et le multiplicateur de revenus nets du secteur.

Avantage du Multiplicateur de Revenu Net (MRN)

Il s’agit d’une métrique simple à calculer et qui permet de faire rapidement l’analyse d’un bâtiment à acheter.

Il est notamment beaucoup plus précis que le multiplicateur de revenu brut qui lui ne prend pas en compte les dépenses du bâtiment.

Si vous voulez en savoir un peu plus sur le multiplicateur de revenu brut, nous vous suggérons de consulter l’article à ce sujet : comment calculer le MRB.

Il s’agit également d’une métrique qui est très connue de la plupart des investisseurs immobiliers , il devient alors utile de connaître le pouvoir de négocier un prix d’achat ou de vente.

Les limites du Multiplicateur de Revenu Net (MRN)

L’une des limitations de l’utilisation du MRN , elle le fait qu’il ne prend pas en compte le coût de la dette en effet dans son calcul.

Nous ne prenons pas en compte les remboursements à faire auprès de la banque.

Ce qui fait que lors d’une comparaison de 2 bâtiments en s’appuyant sur le MRN les différences au niveau des conditions de prêt ne sont pas prises en compte.

Malgré cela le MRN reste à notre sens un très bon indicateur pour pouvoir analyser et comparer les bâtiments

Commentaire obtenir les MRN d’un secteur ?

Pour obtenir les multiplicateurs de revenu net d’un secteur particulier qui vous intéresse, vous pouvez faire au courtier avec lequel vous travaillez afin qu’il sorte différents biens qui ont été vendus dans le secteur afin que vous puissiez manuellement faire le calcul vous-même. 

Ou bien vous pouvez vous connecter à la plate-forme www.upky.io dans laquelle:

• Nous faisons le calcul automatiquement pour vous
• Vous aurez accès à une carte interactive qui vous permettra de choisir spécifiquement le quartier de la ville qui vous intéresse
• Vous aurez accès aussi à l’évolution sur les 12 derniers mois du MRN

Ces éléments sont très importants quand on veut comprendre dans quelle direction va le marché dans lequel on s’apprête à investir.