Comment calculer le rendement locatif pour un investissement immobilier au Québec (Canada)

Le but principal souhaité lorsqu’on investit dans l’immobilier  c’est de générer du rendement c’est à dire de faire travailler son argent pour soi afin de générer encore plus d’argent qu’on peut utiliser par la suite

• soit pour ses besoins personnels
• soit pour investir dans d’autres véhicules financiers (immobilier, bourse ou autres).

Mais encore faut-il être capable de pouvoir calculer correctement ce rendement.

Le but de cet article est de vous montrer comment calculer le rendement locatif ou la rentabilité d’un bien immobilier au Québec (Canada) 

Investissement locatif Québec : Calcul du rendement 

La beauté de l’immobilier c’est qu’il permet de générer plusieurs sources d’enrichissement personnel avec un seul bien immobilier.

Voici les 3 sources les plus connues :

• Le cash-flow : excèdent entre les dépenses et les revenus
• Le remboursement de la dette lors du remboursement de l’emprunt initial
• La prise de valeur du bien

Le cash-Flow immobilier : définition

Le cash-flow correspond à la différence entre tous les revenus générés par le bien (revenus locatif et autres revenus) et toutes les dépenses connues du bien incluant

• les taxes municipales et scolaires
• les paiements mensuels
• les assurances
• et les autres dépenses d’entretien du bâtiment par exemple.

Investissement locatif : Le remboursement de la dette

Le remboursement de la dette correspond à la partie du montant emprunté qui est remboursé à la banque par l’emprunteur.

Tous les mois lorsque l’emprunteur paie ses paiements mensuels, une partie sert à rémunérer la banque (les intérêts) et l’autre sert à se rémunérer soit même en remboursant le montant dû initialement.

La différence entre le montant dû initialement et le capital restant correspond à un revenu non liquide mais reste un revenu non négligeable.

Rentabilité locative : La prise de valeur

La prise de valeur correspond à la valeur initiale du bien au moment où l’analyse est faite moins la valeur du bien lors de l’achat.

Une statistique récente montrait que le prix moyen d’une maison au Canada avait pris 168% en 20 ans ce qui correspond à une nouvelle valeur de $1 340 000 pour une maison initiée à $ 500 000 soit une augmentation de $ 840 000.

Ceci est un gain significatif et l’une des raisons principales pour lesquelles investir en immobilier au Canada est rentable.

De plus si vous êtes en mesure de trouver un deal immobilier intéressant en faisant un profit à l’achat en achetant en dessous de la valeur du bien vous venez et donc de faire une plus-value.

Afin d’être en mesure de calculer la valeur d’un bien nous vous conseillons de consulter nos articles au sujet du MRN, MRB et PPP dans lequel nous vous expliquons comment analyser un deal immobilier.

Une fois que vous avez calculé chacune de cette valeur, vous devez ensuite la diviser par le montant requis pour faire cette acquisition.

Il s’agit de la mise de fonds plus les frais d’acquisition tels que la taxe de bienvenue, les frais de notaire et les frais d’inspection.

Donc pour résumer, si vous souhaitez calculer le rendement locatif de la première année, il est égal à la somme

• du cash-flow annuel
• plus le montant de la dette remboursée pendant la première année
• plus la différence entre la nouvelle valeur et le prix d’achat

le tout divisé par le montant investi pour acquérir le bien.

Rendement locatif : La valeur de l’argent dans le temps

Le calcul du rendement locatif qui a été fait plus haut ne prend pas en compte le principe de la valeur de l’argent dans le temps.

Afin de simplifier les calculs que nous avons considéré que 1,00$ demain vaut 1,00$ aujourd’hui et nous avons calculé la rentabilité locative sans tenir compte du fait que l’argent prend ou perd de la valeur au fil du temps. 

Calculer la rentabilité : La revente et les frais associés

Un point d’attention que nous souhaitons relever est le fait que cette méthode de calcul ne prend pas en compte l’imposition potentielle lors de la vente du bien immobilier.

Lorsque nous faisons le calcul de la prise de valeur nous ne tenons pas compte du fait que lors de la vente il y aura d’autres frais à prendre en compte à savoir notamment

• les frais de courtage si le bien contient un courtier immobilier
• ou bien les taxes qui seront prises sur le gain du capital qui aura été généré par ce bien

Ces éléments sont à prendre en compte afin d’avoir un calcul beaucoup plus précis du rendement ou de la rentabilité générés par un bien immobilier.

Investissement locatif : La fiscalité

Une forme de rendement que nous n’avons pas pris en compte dans ces calculs sont tous les avantages fiscaux qui viennent avec la détention d’un bien immobilier locatif .

Il est notamment possible par exemple de déduire de nombreuses dépenses lorsqu’on est propriétaire d’un bien immobilier locatif ces déductions de dépenses devraient venir s’ajouter au rendement locatif généré par ce bien. 

Pour des besoins de simplicité nous n’avons pas pris en compte dans cet article mais soyez conscient qu’il existe et qu’il vienne d’augmenter le rendement que nous avons calculé plus haut.

À titre d’exemple, toutes les dépenses relatives à la voiture qui sont utilisées pour gérer le bien immobilier sont les dépenses qui sont entièrement déductibles des revenus que vous allez générer grâce à ces biens immobiliers.

Conclusion

Avant de se lancer dans un projet immobilier, il est crucial de calculer la rentabilité .

Le but de cet article était de vous donner les outils dont vous avez besoin afin d’être en mesure de le faire par vous-même.

Sachez qu’il est aussi possible d’utiliser la plateforme www.upky.io afin de simplifier le calcul des rendements associés à vos investissements immobiliers au Canada (Québec).

Bon succès dans vos investissements.